郭律師的部落格

民法第354 條第1 項前段所謂「物之瑕疵」，係指 存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之 決定，認為物應具備之價值、效用、或品質而不具備者， 即為物有瑕疵，不以物質上應具備者為限，最高法院73年 台上字第1173號判例要旨可供參照。而有非自然身故情事 之房屋即一般所稱之「凶宅」，依一般不動產買賣之交易 慣例，係指「曾發生凶殺或自殺致死情事」之房屋，而因 此一因素之存在，使一般社會大眾對居住品質發生疑慮， 在心理層面產生負面影響，而影響消費者對該等房屋之購 買意願及購買價格，致該等房屋與週遭環境相較，買賣價 格有顯著低落情事，亦即：買受人原買受該等房屋之價格 ，與該等房屋因屬凶宅之物之瑕疵應有之合理市價相較， 前者有明顯較高之情形，買受人始有因此瑕疵而得請求減 少價金或損害賠償之情事。

買受人於契約成立時，知其物有前條第一項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔 保之責。 買受人因重大過失，而不知有前條第一項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證 其無瑕疵時，不負擔保之責。但故意不告知其瑕疵者，不在此限。

按以給付特定物為標的者，出賣人就其交付之買賣標的物 有應負擔保責任之瑕疵，須其瑕疵係於契約成立後始發生 ，且因可歸責於出賣人之事由所致者，則出賣人除負物之 瑕疵擔保責任外，固應同時構成不完全給付之債務不履行 責任。茍於契約成立時，瑕疵即已存在，出賣人倘以現狀 交付之，即屬依債務本旨而為給付，尚不構成不完全給付 ，斯時，買受人僅得依物之瑕疵擔保對出賣人有所請求（ 最高法院77年4月19日77年度第7次民事庭會議決議(一)意旨 參照）。系爭房屋客廳靠廚房牆角及廚房窗邊靠門等二處 漏水為原告簽訂系爭契約及交屋時所明知，兩造復有特約 事項，既於前述，依前開說明，原告以此二處漏水之理由 ，請求被告負擔不完全給付之損害賠償責任，於法顯有未 合，並非可取。

原告雖稱廚房 天花板集水盤位置（因原告將廚房外推，原廚房位置改作 臥室用途，原告起訴狀所載之臥室頂版即廚房天花板集水 盤位置）漏水嚴重，請求減少價金云云。然觀諸卷附存證 信函（見本院卷27至29頁），可知原告於94年6月1日即請 求被告出面協調，堪認其已為瑕疵之通知。然原告於96年 12月24日始提起本件訴訟，顯然超過民法第365條第1項規 定之除斥期間，其對被告之減少價金請求權應已消滅，自 不得再主張廚房天花板集水盤位置漏水而請求減少價金。

被告之父洪ＯＯ亦曾參與78年3 月 2日之協調會（見原證6，本院卷1第153頁），是被告 於出售系爭房屋予原告之前，應已知悉系爭房屋有傾 斜之情形。被告明知此，竟於委託永慶房屋銷售系爭 房屋時，在買賣契約書之附件標的物現況說明書第20 項「是否有損鄰或鄰損狀況」及第21項「是否有龜裂 傾斜情形」，勾選「否」（原證3，本院卷1第63 頁 ），復未於買賣契約書特別約定事項中為任何說明， 是被告於出售系爭房屋時，已明知系爭房屋有傾斜情 形，而故意不告知原告該項瑕疵，依前揭說明原告即 可免除檢查及通知之義務，而不視為其承認所受領之 物，原告縱未於發見瑕疵後立即通知被告，亦無礙於 其請求瑕疵擔保，被告以原告於發見系爭房屋有傾斜 之瑕疵後一年始通知被告，不得主張瑕疵擔保請求權 云云，即非可採。

按民法第359條規定：「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約，或請求減少其價金。」旨在兼顧買賣雙方之利益與損失。是買受人請求減少之價金數額，自應依同品質物品之市場價值與系爭瑕疵物之買賣價金並其減少後之實際價格相比較，以為計算之基準。倘買賣當時之價金與市價相當，固應以市價扣除瑕疵物品之實際價值，為買受人所得主張減損價值損失之數額。倘買賣價金較市價為低時，不問出賣人是否有將瑕疵物品減損之價值扣除之意，如仍以市價扣除實際價值以為計算其減少之價值損失數額，則失諸公平。買賣價金較市價為低時，不問出賣人是否有將瑕疵物品減損之價值扣除之意，如仍以市價扣除實際價值以為計算其減少之價值損失數額，則失諸公平。是以法院於計算買受人得請求之減少價金數額時，自應先調查買賣當時之市價與買賣價金是否相當，方能為適當之裁量（最高法院86年台上字第1615號判決參照）。......原告係以710萬元之價金購 買系爭不動產（見不爭執事實(八)），明顯低於非黃單建築物 之市價，甚至低於黃單建築物之實際價值，足見系爭房屋之 買賣價金中已無因有瑕疵而得減損之價值，原告仍以兩造買 賣當時非黃單建築物之市價計算其減損價值之數額，據以依 民法第359條規定請求減少價金110萬4615元，並依民法第17 9條規定，請求被告返還受有溢領價金之利益，依前揭規定 與說明，即非可採。

被告雖又辯稱應以11級殘廢之勞保給付日數 160 日與全殘給付1200日之比例，計算原告減少勞動能力之 程度云云，然觀諸上開殘廢給付標準表所載，其中第1 、2 、3 項障害項目之殘廢等級，雖分屬1 、2 、3 級，給付標 準分別為1200日、1000日、840 日，惟同屬終身不能從事任 何工作即喪失勞動能力，足見尚難依給付標準日數之比例推 算勞動能力喪失或減少之程度（最高法院88年度台上字第 1796號判決意旨參照），被告前開所辯，自不足採。

查，原告因本件車禍受傷，致左小腿前方肌肉神經血管缺 損壞死，經肌肉及皮膚移植後狀態，左踝無法背屈，左足第 一至第五指無法背屈，可符合勞工保險殘廢給付標準表第 143 項「一下肢三大關節中，有一大關節遺存顯著運動障礙 」之規定等情，業經三軍總醫院96年3 月19日集逵字第0960 004197號函覆明確（本院卷二第76頁），是依上開勞工保險 殘廢給付標準表，原告身體障害之殘廢等級應為第11級，且 依各殘廢等級喪失或減少勞動能力比率表，其喪失勞動能力 之程度為38.45%，本院經斟酌上開三軍總醫院回函，及原告 從事之工作性質尚非單純之體力勞動，與其具備之專業知識 經驗等各項因素，認原告減少勞動能力之程度，應以30% 較 為合理，是以此計算原告每年減少勞動能力之損害額應為 105,253 元（計算式：29237 ×12×30% ＝105253，元以下 四捨五入）。被告雖又辯稱應以11級殘廢之勞保給付日數 160 日與全殘給付1200日之比例，計算原告減少勞動能力之 程度云云，然觀諸上開殘廢給付標準表所載，其中第1 、2 、3 項障害項目之殘廢等級，雖分屬1 、2 、3 級，給付標 準分別為1200日、1000日、840 日，惟同屬終身不能從事任 何工作即喪失勞動能力，足見尚難依給付標準日數之比例推 算勞動能力喪失或減少之程度（最高法院88年度台上字第 1796號判決意旨參照），被告前開所辯，自不足採。

電腦之操作有多種替代方式，非必然需使用右肩，臺大 醫院鑑定結果固認定原告受有第11級殘廢之損害而達38. 45％之勞動能力減損比例，惟鑑定並未附理由，亦未按原 告工作內容進行勞動能力減損之評估，難認可採。再者， 該38.45％減損程度，應係參考「各殘廢等級喪失或減少 勞動能力比率表」而來，但該表係以「體力勞動者為標準 」制訂，原告為智力工作者，自不得依該表認定工作能力 減損程度，應以職業醫學專業者依照受鑑定人之職業、受 傷狀況等因而具體評估工作能力減損程度，作為計算損害 賠償之依據，縱以第11級殘廢等級為標準，然勞工保險條 例規定第11級殘廢給付標準為160日，而第1級殘廢即百分 之百喪失勞動能力之殘廢給付標準為1200日，是第11級殘 廢喪失勞動能力之比例至多為13％。

經查，依慈濟醫院、臺大醫院開立之前揭診斷證明書可知原 告之傷勢除上開擦傷及挫傷外，尚受有左近端肱骨股骨折之 傷害，本院審酌原告之傷勢部位，認為原告在傷勢未康復前 往返醫院就診時，確有使用計程車代步之必要，其因本件車 禍受傷致行動不便，而以計程車代步所支出之計程車費用自 屬增加生活上需要之必要費用。而原告主張其因就醫而支出 交通費用9,710元，業據其提出自99年9月16日至100年6月10 日期間之計程車收據為證（本院卷第65至77頁、第190頁） ，復為被告所不爭執，是原告請求被告應給付就醫交通費用 9,710元，即屬有據，應予准許。