郭律師的部落格

「中樞神經系統機能遺存極度障害，終身不能從事任何工作，經常需醫療護理或專人周密照護者。」（障害項目第5項）

買賣標的物如係特定物，則瑕疵雖於契約成立時既已存在，就出賣人言，將該特定之標 的物交付，即屬依債務本旨而為給付，對於物之瑕疵則依瑕疵擔保負其責任，尚不構成不完全給付問題，僅於瑕疵係於契約成立後發生者，因其給付不完全，始同時發生債務不履行責任。

原告主張不完全給付之損害賠償，然庭院部分，被告給付已 符債之本旨，並無違約之情事，已如前述；而系爭陽臺女兒 牆內保麗龍雖未拆除，即以防水粉刷水泥鋪平在貼上磁磚，惟未違反建築技術規則，更無影響建築使用安全及結構安 全，且得以一般使用，已如前述，是此部分給付符合債之本 旨，更無拆除重做之必要。準此，原告提出之給付完全符合 債之本旨，並無不完全給付之情形存在。

按物之瑕疵擔保制度，買受人之所以得請求減少價金，乃 因出賣人將補正瑕疵所應負擔之勞費，轉嫁於買受人，自應 於買賣價金中扣除此項勞費之價額，以符對價平衡原則。故 買受人所得減少之價金數額，除應支付之費用外，尚應衡量 因修復瑕疵所耗損之勞力、時間、精神與修復期間所損失之 物權利益，而衡諸常情，原告就系爭房屋滲漏之修復，除需 支付修復費用外，另需耗費時間、勞力、精神，以進行承攬 規劃、比價、訂約、監工、驗收，有時尚須與系爭房屋坐落 社區之其他區分所有權人協調進行修復工程之時間與方式， 且於修復期間，無法完全利用系爭房屋，亦受有使用利益之 減損，諸此勞費損失，當數倍於上開修復費用之支出。準此 以觀，原告主張以修復上開瑕疵之費用作為所應減少之價金 數額，尚稱合理。

物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於 買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約 預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。 出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。

查，依前揭台北市結構工程工業技師公會鑑定結論，系爭房屋有發生前開傾斜情事，但並未影響居住安全之虞，且影響房 屋通常居住安全之效用有限，已如前述。可知被告所交付之系 爭房屋雖有發生傾斜之瑕疵，但並未達滅失或減少價值之程度 ，依前揭規定，尚不得視為瑕疵。況原告於98年7 月11日，向 被告買受系爭房地，經裝潢後已於99年2 月12日，將系爭房地 出賣予王OO，亦如前述，原告亦未主張其因系爭房屋之傾斜 ，於出賣系爭房地時有減損價值之情事。此外，原告亦未舉證 證明系爭房屋發生傾斜，而有減少通常居住使用之瑕疵。故原 告主張其得請求減少按買賣總價11%即92萬4千元價金，或依台 北市建築工程施工損害鄰房鑑定手冊，系爭房屋傾斜之非工程 性補償應減少32萬6760元價金云云，仍不足取。

查被告於出售系爭房屋時，雖於買賣契約書之附表「標的物現 況說明書」第13項：「本棟建築物是否有傾斜？」欄中，勾選 「否」，有標的物現況說明書在卷（本院卷第23頁）。然系爭 房屋是否有傾斜之情形，須專業人員選定檢點以專業儀器方可 確認，並非一般人以肉眼自外觀即可查知，本件尚不能以被告 於標的物現況說明書上之勾選，遽以認定被告有保證房屋不傾 斜或有故意不告知系爭房屋有傾斜之情事。是原告主張被告於 出賣系爭房屋時惡意隱瞞房屋有傾斜，應負瑕疵擔保責任，尚 非可採。

按買賣標的物之利益及危險，自交付時起，均由買受人承受 負擔，但契約另有訂定者，不在此限，民法第三百七十三條 有明文規定，復按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第 三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價 值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕 疵，同法第三百五十四條第一項前段亦規定甚詳。而物之瑕 疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事 人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者， 即為物有瑕疵。最高法院亦著有九十四年度台上字第一一一 二號裁判要旨可資參照。查系爭房屋陽台區域既然有化糞池 出孔之設置，且該化糞池目前為使用狀態，則該化糞池出孔 其上雖設有蓋子以為覆蓋，但並非密封，衡之常情，其情狀 對於居家環境衛生應有不良影響，且依據社會通念，一般人 應均會排斥家中設有化糞池出孔，若知悉房屋陽台區域設有 化糞池出孔當影響其購屋意願，又上開情事係於系爭房屋交 付予原告時即已存在，已如前述，是原告主張系爭房屋陽台 區域設有化糞池出孔，足以構成系爭房屋價值與效用減少之 瑕疵，應與社會常情與交易慣例無違，應為可採。從而原告 主張被告應依據民法第三百五十四條第一項前段之規定，就 系爭房屋陽台區域設有化糞池出孔一事，負物之瑕疵擔保責 任，應屬有據。

按買賣標的物如係特定物，於契約成立前已發生瑕疵，而出 賣人於締約時，因故意或過失未告知該瑕疵於買受人，而買 受人不知有瑕疵仍為購買者，則出賣人所為給付之內容不符 合債務本旨，即應負不完全給付之債務不履行責任（最高法 院94年度台上字第1112號判決意旨參照）。本件被告因過失 未告知系爭房屋及停車位有上開瑕疵於原告，原告補強系爭 停車位之必要費用經估算為30萬7,446 元，此有前揭鑑定報 告可稽（參鑑定報告第8 頁、附件93），原告就此系爭停車 位所在地下室附近天花板修繕費用所受之損失，核屬固有利 益之損害，揆諸前開說明，原告依債務不履行法律關係請求 被告賠償30萬7,446 元，洵屬有據。

被告委託永慶公 司託售時，固曾就標的物現況說明書第7 項：「現況是否有 滲漏水情形？標的物是否曾經因滲漏水而進行修繕？」一欄 固有勾選「否」之事實（見本院卷第18頁），惟此屋況說明 書之性質，僅係出賣人就買賣標的物現況之說明記載，依前 揭說明，要難逕認即出賣人對買受人為保證品質之意思表示 。